Návrhy na změnu stanov
Úvod
S účinností od 1. 1. 2014 vstupuje v platnost řada zákonů. Činnost a chod společenství vlastníků jednotek (SVJ) upravují zejména dva zákony: 1 - zákon č. 89/2011 Sb., tzv. Nový občanský zákoník (NOZ), nahrazuje zákon o vlastnictví bytů z roku 1994 s jeho různými následnými úpravami a změnami, 2 - zákon o obchodních korporacích (ZOK), č. 90/2012 Sb., nahrazuje dosavadní obchodní zákon.
K promítnutí změn do stanov společenství vlastníků jednotek je možno využít tříleté přechodné období. Byť chod našeho SVJ probíhá bez vážnějších excesů, není vyloučeno, že k jednotlivostem může dojít. V případě sporu by mělo prioritu znění zákonů, nikoliv stanovy. Proto nevidím důvod odkládání úprav stanov našeho společenství vlastníků.
Verze návrhu změn
Při vytváření stanov před vznikem našeho SVJ roce 2009 jsem měl do jisté míry snadnější situaci než při jejich přepracovávání do souladu s novou legislativou. SBD Máj nám předalo k posouzení vlastní text návrhu stanov, existovaly vzorové stanovy ministerstva a zákony týkající se bytového hospodářství, byť z dílčími dodatky, byly v platnosti téměř po dvě desetiletí. Provedl jsem kompilát těchto tří základních podkladů, někteří z vlastníků jednotek přidali své návrhy a náměty. Takto vzniklé stanovy schválilo ustavující shromáždění našeho SVJ a vstoupily v platnost 24. 11. 2009.
Prvou verzi návrhu možného znění nových stanov jsem dopsal v listopadu a na webu našeho SVJ jsem ji v oddíle Aktuality publikoval dne 26. 11. 2013. Při psaní jsem vycházel z naší praxe, ze znění nových zákonů, z materiálů publikovaných v odborném tisku a z fundovaných diskusí publikovaných porůznu na internetu. Ministerstvo vzorové stanovy nevydalo a ani o tom neuvažuje. V lednu - únoru 2014 jsem se k textu návrhu stanov několikrát vrátil a provedl řadu úprav a změn. Na webu našeho SVJ jsem verzi II. zveřejnil 7. února v 1,22 hod.
V následujících dnech jsem se k textu návrhu stanov vracel, prováděl další změny, úpravy a doplňky. Výsledkem je verze III., kterou jsem na web, již do oddílu Stanovy, vložil 11. února. Další verze již nebude, protože do III. promítám jak mé další úpravy textu (v době od 11. do 15. února jich už zase několik přibylo), tak i podněty na změny od vlastníků jednotek.
Vzhled písma v textu
Pro lepší přehlednost a srozumitelnost jsem i ve II. verzi, stejně jako v předchozích, promítnul navrhované změny do stávajících stanov. Původní text je psán obyčejným písmem. Pasáže, věty či slova pozbývající platnost, případně pro nás již nemající smysl, jsem vyznačil červeným písmem. Navrhované změny a úpravy jsem vyznačil tučným písmem.
Kromě toho jsem několik pasáží vyznačil v textu kurzívou. Závažné a důležité jsou především dva body z čl. 6, odst. 1 návrhu stanov.
- NOZ stanoví, že shromáždění vlastníků rozhoduje „o schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, pokud tuto činnost nesvěří do působnosti výboru“ – viz písm. e). V praxi si uplatnění tohoto nařízení nedokáži představit. Návrhy výše záloh pro nadcházející zúčtovací období zpracuje naše účetní, paní Martina Šmídová, podle skutečné spotřeby energií v období předchozím a předpokládanému zvýšení jejich cen dodavateli, případně podle změn v počtu osob bydlících v jednotlivých bytech. Poté, kdy mi podrobněji objasní některé položky, návrh schválím. Tohle se odehrává někdy v dubnu – květnu. Následně zpracuje nové výměry „nájemného“, které všem bydlícím vzápětí, oproti podepsání, předávám. Nezastižitelným vlastníkům jednotek je R-zásilkami odesílá SBD Máj. Rozhodovalo-li by o návrzích shromáždění, které podle NOZ musím svolávat nejméně 30 dnů před zasedáním, pouze by došlo k průtahům v termínech. Způsob rozúčtování upravují další právní normy – v návrhu stanov viz čl. 17 (který budu konzultovat s naším mandátním správcem). Proto navrhuji, aby byla pravomoc v rozhodnutí o výši záloh svěřena výboru.
- Písm. m) téhož odstavce hovoří o vymáhání plnění povinností uložených členům společenství vlastníků. Navrhuji, aby pravomoc byla ze shromáždění přenesena na výbor. Občas může u některého z vlastníků dojít k nepříznivé životní situaci, v jejímž důsledku není schopen dočasně plnit některé povinnosti vůči SVJ. Takové situace v minulosti již nastaly. Vždy jsme to vyřešili v úzkém kruhu. Nedomnívám se, že by kvůli obdobným případům bylo nutné svolávat shromáždění. Případně zapojovat do hlasování o způsobu řešení všechny vlastníky jednotek.
Žádost o připomínkování
Byť jsem změnám návrhu stanov našeho SVJ věnoval nemálo času, nedomnívám se, že ani III. verze, ve znění jak jsem se k ní postupně dopracoval, je dokonalá. Od členů našeho SVJ uvítám připomínky a návrhy. Nebo jim podám bližší vysvětlení k některým bodům. Kromě toho v dohledné době zkonzultuji na ekonomickém úseku a úseku členských vztahů SBD Máj, se kterým má naše SVJ uzavřenu mandátní smlouvu o správě, ty pasáže, které se týkají naší vzájemné spolupráce. Následně upravím příslušné pasáže textu verze III. do znění, na němž se dohodneme.
III. verzi na tomto místě publikuji opět ve dvou variantách: jak s úpravami zaznamenanými do stávajících stanov, tak i verzi tzv. čistou. V ní je návrh textu znění stanov, jak by mohly vypadat v definitivní podobě a úpravě. Pro četbu je tento text též přehlednější.
S díky za váš aktivní přístup.
František Janás, 11. – 15. února 2014
I. Návrh na úpravy stanov SVJ Herčíkova 4 dle NOZ.doc (143360)
II. verze návrhu stanov.doc (215,5 kB)
III. verze návrhu stanov.doc (203776)
III. verze stanov_čistá.doc (137728)
Po řadě dalších úprav a změn považuji z mé strany za konečnou III. verzi ze dne 6. dubna 2014. Ve variantě, v níž změny zapracovávám do stávajících stanov, jsem doplnil též odkazy na zákonná ustanovení. Neobdržím-li podstatné připomnínky, předložím návrh stanov ke schválení shromážděním.
FJ
III. verze návrhu stanov_06_04_2014.doc (218624)
III. verze stanov_čistá_06_04_2014.doc (151552)
IV. verze návrhu stanov.doc (196096)
Dovětek ze 14. září 2014
Výše uvádím, že verze č. III., 06_04_2014 je konečná. Kvůli několika dalším zásahům do textu jsem si ji v mých materiálech přečísloval na verzi IV. V následujícím období jsem provedl ještě několik dalších změn a doplnění. Pro přehlednost jsem tuto, z mé strany a po konzultacích se členy výboru, konečnou verzi, označil pořadovým číslem V. Publikována je v oddíle Aktuality. Všichni máte poslední příležitost k připomínkování. Nové znění stanov bude výborem SVJ předloženo ke schválení na zasedání shromáždění vlastníků.
Výzvu jsem na web "zavěsil"
15.09.2014 19:09
a téhož dne jsem ji odeslal všem vlastníkům jednotek:
Vážení spolubydlící, členové společenství vlastníků jednotek.
Na připravovaném zasedání shromáždění SVJ bude jedním z programových bodů schválení nového znění stanov. Pro jejich přijetí bychom mohli využít možnosti tříletého překlenovacího období. Při eventuelních sporech však nad dosavadními stanovami stojí právní předpisy platné od počátku roku 2014 a proto nemá smysl odkládat sladění stávajících stanov s novými zákony.
V době od 26. 11. 2013 do 6. 4. 2014 jsem na webových stránkách SVJ Herčíkova 4 postupně publikoval čtyři verze návrhů nového znění stanov. Vyzýval jsem vás, abyste vznášeli připomínky a podávali podněty ke změnám. Všechny verze ponechávám v samostatné kapitole - v oddíle Stanovy. Můžete si zde ověřit, že došlé připomínky, za které děkuji, jsem do stanov zapracoval nebo vám osobně či e-mailem zdůvodnil, proč není potřebné či vhodné navrhovanou změnu do stanov vkládat. V úvodní pasáži uvádím, že verze (na webu označena č. III. s datem 6. 4.) je poslední. Kvůli několika dalším zásahům do textu jsem si ji v mých materiálech přečísloval na verzi IV.
V následujícím období jsem provedl ještě několik dalších změn. Pro přehlednost jsem tuto, z mé strany a po opakovaných konzultacích se členy výboru, konečnou verzi, označil pořadovým číslem V. Publikována je v oddíle Aktuality. Všichni máte poslední příležitost k připomínkování. Nové znění stanov bude výborem SVJ předloženo ke schválení na zasedání shromáždění vlastníků. Dle aktuálního znění zákona musí mít opět podobu notářského zápisu, který bude doručen Krajskému soudu k zaregistrování.
Dovoluji si opakovaně požádat ty vlastníky jednotek, kteří mají e-mailové adresy a dosud mi je nesdělili, aby tak učinili. (Připomínám, že tento údaj chápu jako ryze osobní a nikomu jej nesděluji). Vzájemné kontakty a předávání informací je mnohem jednodušší, než jejich sdělování v tištěné podobě.
Těm z vás, kteří přístup na internet nemají, může, v případě vašeho zájmu, poskytnout návrh stanov v tištěné verzi čítající 14 stran, Ing. Bořek Řezanina. Žádat můžete buď lístkem vloženým do poštovní schránky 17, nebo telefonicky na čísle 724 002 036.
Vaše připomínky očekávám do 30. září. Buď na e-adresu janas@senior.cz nebo písemně do poštovní schránky 77.
S díky za součinnost
František Janás
V. verze návrhu stanov.doc (147968)
Poslední změny a opravy několika chyb jsem provedl ještě 1. a 2. 11. 2014. Definitvní verzi, schválenou shromážděním vlastníků a stvrzenou notářským zápisem jsem nyí vložil do samostatné kapitoly a z oddílu Aktuality jsem odstranil články týkající se tvorby stanov.
V Brně dne 6. 11. 2014
FJ